Standort

Hausverwaltung in Wiesbaden

KONFORM übernimmt in Wiesbaden die Hausverwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte. Die Landeshauptstadt hat einen der größten Gründerzeitbestände Hessens, dazu die Besonderheit der drei rechtsrheinischen Stadtteile Mainz-Kastel, Mainz-Kostheim und Mainz-Amöneburg, die Mainzer Postleitzahlen tragen, aber zu Wiesbaden gehören.

Der Immobilienbestand in Wiesbaden

Wiesbaden ist mit rund 289.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Hessens. Der Zensus 2022 zählte zum Stichtag 15. Mai 2022 40.114 Gebäude mit Wohnraum und 150.388 Wohnungen. 15.147 Gebäude, also gut ein Drittel, haben drei oder mehr Wohnungen. In dieser Gruppe liegt der Bestand, den Eigentümergemeinschaften und Vermieter verwalten lassen.

Die Baujahresstruktur erklärt, welche Aufgaben anstehen. 17,5 Prozent der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1919, das ist der Gründerzeitbestand des Rheingauviertels, des Westends und von Nordost, meist mit Stuckfassaden, Holzbalkendecken und Aufteilungsplänen, die Jahrzehnte alt sind. 41,6 Prozent, also mehr als vier von zehn Gebäuden, entstanden zwischen 1949 und 1978. Diese Häuser erreichen jetzt das Alter, in dem Dach, Fassade, Leitungen und Fenster gleichzeitig fällig werden. Nur 5,1 Prozent der Gebäude sind seit 2011 gebaut.

Von den Wohnungen sind 27,3 Prozent von ihren Eigentümern selbst bewohnt, 70,5 Prozent vermietet, 3,3 Prozent standen leer. Die durchschnittliche Wohnung hat 83 Quadratmeter, die durchschnittliche Nettokaltmiete lag bei 9,21 Euro je Quadratmeter. Bei der Heizung dominiert Gas mit 78 Prozent der Wohnungen, 10,8 Prozent hängen an Fernwärme, 8,4 Prozent heizen mit Öl. Für Eigentümergemeinschaften heißt das: Die Umstellung der Wärmeversorgung nach dem Gebäudeenergiegesetz betrifft in Wiesbaden fast jedes Haus. Quelle: Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Ergebnisse für die Landeshauptstadt Wiesbaden.

Einwohner
rund 289.000Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 31.12.2025
Postleitzahlen
651xx sowie 55246 und 55252
Bundesland
Hessen

Kommunale Rahmenbedingungen

Der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt in Wiesbaden 690 Prozent, gültig ab dem 1. Januar 2026. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung auf Mieter umlagefähig und gehört in jede Betriebskostenabrechnung. Quelle: Hebesatzumfrage der hessischen IHKs, Stand 27.08.2026.

Für bauliche Maßnahmen gilt die Hessische Bauordnung, für Grenzabstände und Nachbarrechte das Hessische Nachbarrechtsgesetz. Abfallgebühren, Straßenreinigung und Winterdienst regelt die jeweilige Gemeinde durch Satzung. Diese Satzungen bestimmen, welche Kosten in die Betriebskostenabrechnung einfließen und welche Pflichten die Gemeinschaft als Anlieger hat.

Die Landeshauptstadt veröffentlicht einen Mietspiegel, aktuell die 14. Fortschreibung mit Mietwerten zum Stand 1. Januar 2025, in Kraft seit 17. Juni 2025. Erstellt wird er von einem Arbeitskreis aus Mieterbund, Haus und Grund, Sachverständigen und Stadtverwaltung. Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB dient er als Begründungsmittel für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Abfallentsorgung liegt bei den Entsorgungsbetrieben der Landeshauptstadt Wiesbaden, kurz ELW, auf Grundlage der Kreislaufwirtschaftssatzung. Die Gebühr richtet sich allein nach Zahl, Größe und Leerungsrhythmus der Restabfallbehälter. Ein 120-Liter-Behälter mit vierzehntägiger Leerung kostet 248,72 Euro im Jahr, ein 240-Liter-Behälter 410,72 Euro bei vierzehntägiger und 821,48 Euro bei wöchentlicher Leerung, ein 1.100-Liter-Container mit wöchentlicher Leerung 2.520,16 Euro. Biotonne und Altpapierbehälter sind in der Gebühr enthalten, die Wertstofftonne läuft über das Duale System. Eine Wiesbadener Besonderheit ist der Vollservice: Die ELW holt Restabfall- und Biotonnen vom Standplatz und stellt sie zurück, ohne Aufpreis. Für Eigentümergemeinschaften entfällt damit die Frage, wer die Tonnen an die Straße stellt. Quelle: ELW, Gebührenübersicht, Stand 2026.

Die Straßenreinigungssatzung ordnet jede Straße einer Reinigungsklasse zu und regelt den Winterdienst. Auf den Fahrbahnen räumt die ELW, auf den Gehwegen sind die Grundstückseigentümer zuständig, also bei Wohnungseigentum die Gemeinschaft. Zwischen 7 und 22 Uhr müssen Schnee und Glätte unverzüglich beseitigt werden, nach 22 Uhr gefallener Schnee werktags bis 7 Uhr, an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr. Geräumt wird mindestens ein Meter breit, bei Glätte 1,5 Meter. Erlaubt sind Sand, Splitt und Granulat, Streusalz nur bei Blitzeis und an Gefahrenstellen. Die Pflicht kann auf einen Dienstleister übertragen werden, die Haftung bleibt beim Eigentümer, wenn der Dienstleister ausfällt.

Die Stellplatzsatzung von 2022 legt fest, wie viele Stellplätze bei Neubau, Umbau und Nutzungsänderung nachzuweisen sind und wie eine Ablöse berechnet wird, wenn sie nicht hergestellt werden können. Das betrifft Eigentümergemeinschaften bei Dachgeschossausbau und bei der Aufteilung großer Wohnungen. Eine Neufassung der Satzung ist in Vorbereitung.

Wiesbaden hat auf Grundlage des hessischen Wohnraumzweckentfremdungsgesetzes eine Ferienwohnungssatzung erlassen. Wer eine Wohnung als Ferienwohnung oder zur Gästebeherbergung nutzen will, braucht dafür eine Genehmigung der Stadt. Für Eigentümergemeinschaften ist das relevant, wenn einzelne Einheiten so genutzt werden.

Zuständige Stellen

Die Behörden und Gerichte, mit denen Eigentümer und Verwaltung in Wiesbaden zu tun haben.

Amtsgericht für Wohnungseigentumssachen
Amtsgericht Wiesbaden. Nach § 43 WEG ausschließlich zuständig für Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft, erste Instanz.
Grundbuchamt
Beim Amtsgericht Wiesbaden. Zuständig für Eintragungen, Grundbuchauszüge und die Teilungserklärung.
Berufungsgericht
Landgericht Frankfurt am Main. Nach § 72 Abs. 2 GVG sind Berufungen in Wohnungseigentumssachen beim Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts konzentriert.
Versorger
ESWE Versorgungs AG für Strom, Gas, Wasser und Fernwärme.
Bauaufsicht und Denkmalschutz
Bei der Stadt Wiesbaden.

Stadtteile und typische Objekte

Das Rheingauviertel, das Westend und der Bereich Nordost sind die klassischen Gründerzeitlagen mit hohem Anteil aufgeteilter Altbauten. Im Nerotal und in Sonnenberg dominieren Villen und kleinere Mehrfamilienhäuser aus derselben Zeit. Biebrich hat als ehemals eigenständige Stadt einen eigenen Kern mit gemischtem Bestand vom Barockschloss bis zum Industriewohnungsbau.

Klarenthal und der Schelmengraben in Dotzheim stehen für die Großsiedlungen der Nachkriegszeit, mit Wohnungseigentümergemeinschaften, die oft über hundert Einheiten umfassen. Die drei AKK-Stadtteile Kastel, Kostheim und Amöneburg auf der rechten Rheinseite gehören seit 1945 zu Wiesbaden, obwohl sie Mainzer Postleitzahlen tragen. Für Eigentümer dort gilt hessisches Landesrecht, zuständig sind das Amtsgericht Wiesbaden und die Wiesbadener Ämter.

Wie wir in Wiesbaden arbeiten

Objektbegehungen und Eigentümerversammlungen in Wiesbaden planen wir gebündelt, in der Regel mehrere Termine an einem Tag. Der laufende Betrieb, also Belegprüfung, Zahlungsverkehr, Schriftverkehr und die Beantwortung von Anfragen, läuft digital und ohne Anfahrt.

Der Regelbetrieb läuft digital. Beschlüsse, Abrechnungen, Belege und Schriftverkehr sind im Kundenportal jederzeit einsehbar. Anfragen werden schriftlich erfasst und nachverfolgt. Wie wir das im gesamten Rhein-Main-Gebiet organisieren, steht auf der Übersicht zum Verwaltungsgebiet.

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Häufige Fragen aus Wiesbaden

Wiesbaden. Mainz-Kastel, Mainz-Kostheim und Mainz-Amöneburg gehören seit 1945 zur Stadt Wiesbaden und damit zu Hessen. Die Postleitzahlen 55246 und 55252 stammen aus dem Mainzer Nummernkreis, das ändert an der Zuständigkeit nichts. Für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft gelten die Hessische Bauordnung, das hessische Nachbarrecht und die Wiesbadener Satzungen. Gerichtsstand ist das Amtsgericht Wiesbaden.
In erster Instanz das Amtsgericht Wiesbaden, weil § 43 WEG das Gericht am Ort der Immobilie für ausschließlich zuständig erklärt. Berufungen gehen nach § 72 Abs. 2 GVG nicht an das Landgericht Wiesbaden, sondern an das Landgericht Frankfurt am Main, das diese Verfahren für ganz Hessen bündelt.
Mindestens einen Restabfallbehälter, dessen Größe zur Zahl der Haushalte passt, dazu Biotonne und Altpapierbehälter, die in der Gebühr enthalten sind, und eine Wertstofftonne über das Duale System. Die ELW berät bei der Bemessung. Weil die ELW die Tonnen im Vollservice vom Standplatz holt, muss die Gemeinschaft nur einen zugänglichen Standplatz vorhalten, keinen Bereitstellungsdienst organisieren.
Die Gemeinschaft, weil sie Grundstückseigentümerin ist. Die Straßenreinigungssatzung verpflichtet Eigentümer zum Winterdienst auf Gehwegen zwischen 7 und 22 Uhr, mindestens einen Meter breit, ohne Streusalz außer bei Blitzeis. Üblich ist ein Winterdienstvertrag, den die Verwaltung ausschreibt und im Wirtschaftsplan führt. Wer welche Pflicht hat, wenn der Dienstleister nicht kommt, sollte im Vertrag stehen.
Der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt in Wiesbaden 690 Prozent, gültig ab 2026. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung umlagefähig. Nach der Grundsteuerreform sind die Beträge je Einheit neu festgesetzt worden, die Bescheide gehören in die Abrechnung des Jahres, in dem sie fällig werden.

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