Häufig gestellte Fragen

Die Kosten einer WEG-Verwaltung hängen von der Anzahl der Einheiten, dem Objektzustand und dem Leistungsumfang ab. Typische Richtwerte liegen zwischen 30 und 45 Euro pro Einheit und Monat. Wir arbeiten mit transparenten Festpreisen ohne versteckte Gebühren. Für ein genaues Angebot kontaktieren Sie uns gerne. Eine erste Einschätzung geben wir kostenlos und unverbindlich.

Die hybride Verwaltung ist ein Verwaltungsmodell speziell für kleine WEGs mit 3 bis 6 Wohneinheiten. Da diese Gemeinschaften für klassische Verwalter oft unrentabel sind, finden sie häufig keinen Verwalter. Im Hybridmodell übernimmt KONFORM die professionellen Kernaufgaben (Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Rechtsfragen, Mahnwesen, 24h-Notfall), während die Eigentümer das Tagesgeschäft wie Reinigung oder kleinere Handwerkeraufträge selbst koordinieren. Das Ergebnis: rechtssichere Verwaltung zu deutlich günstigeren Kosten.

Ein Verwalterwechsel ist einfacher als gedacht: (1) Die Eigentümerversammlung beschließt die Kündigung des bisherigen Verwalters (mit einfacher Mehrheit). (2) Der neue Verwalter wird bestellt. (3) Der alte Verwalter übergibt alle Unterlagen, Kontounterlagen und Zugänge. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess, von der Vorbereitung der Beschlüsse über die Einladung zur Versammlung bis zum reibungslosen Start. Empfehlung: Frühzeitig starten, da Übergabeprozesse 2 bis 4 Wochen dauern können.

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Der WEG-Verwalter ist gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft gemäß § 27 WEG. Seine Hauptaufgaben umfassen: Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, Umsetzung der Beschlüsse, Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans und der Hausgeldabrechnung, Verwaltung der Erhaltungsrücklage, Überwachung des Zahlungsverkehrs, Mahnwesen, Beauftragung von Handwerkern und Dienstleistern, Führung der Beschlusssammlung sowie Notfallmaßnahmen. Kurz: Er kümmert sich darum, dass das Gebäude läuft und alle Eigentümer fair behandelt werden.

Für die Übernahme einer WEG-Verwaltung benötigen wir typischerweise: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, aktuelle Eigentümerliste, Beschlusssammlung der letzten Jahre, letzte Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, Kontounterlagen der Gemeinschaft, bestehende Dienstleisterverträge (Hausmeister, Versicherungen, Wartung), Objektunterlagen (Pläne, Baujahr, Energieausweis). Im Erstgespräch besprechen wir genau, was vorhanden ist und was wir benötigen.

Nach § 24 WEG muss mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung stattfinden. Außerordentliche Versammlungen können jederzeit einberufen werden, wenn wichtige Entscheidungen anstehen (z.B. größere Sanierungen, Notfälle). Wir bereiten die Versammlung vollständig vor: Einladung mit Tagesordnung (mind. 3 Wochen vorher), Durchführung, Protokollierung und Umsetzung der Beschlüsse.

Transparenz ist einer unserer Kernwerte. Über unser Kundenportal haben Sie jederzeit Einsicht in alle Unterlagen, Vorgänge und Finanzen Ihrer Gemeinschaft. Alle Belege werden digital hinterlegt und sind sofort abrufbar. Sie erhalten regelmäßige Berichte und werden bei wichtigen Entscheidungen proaktiv informiert. Auf Wunsch können wir wichtige Dokumente auch per Post zuschicken. Wir sind flexibel.

So nennen darf sich nur, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat. Geprüft werden rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse der Immobilienverwaltung. Unser Inhaber Erik Nawrowski hat diese Prüfung bei der IHK Augsburg abgelegt.

Für Ihre Gemeinschaft ist das mehr als ein Titel. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder einzelne Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Wird jemand ohne diesen Nachweis bestellt, entspricht das in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und der Beschluss kann angefochten werden. Eine Ausnahme gilt nur für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, die von einem Eigentümer selbst verwaltet werden.

Ja. KONFORM Immobilienverwaltung e.K. verfügt über eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Sie schützt die Eigentümergemeinschaft bei einem Verwaltungsfehler, der zu einem finanziellen Schaden führt. Diese Versicherung ist eine wichtige Voraussetzung für seriöse Immobilienverwaltung.

Nach Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und Unterzeichnung des Verwaltervertrags können wir in der Regel innerhalb von 2 bis 4 Wochen mit der vollständigen Verwaltungsübernahme beginnen. Bei dringenden Situationen (z.B. wenn kein Verwalter mehr vorhanden ist) finden wir gemeinsam eine schnelle Lösung. Kontaktieren Sie uns. Wir prüfen Ihren konkreten Fall und nennen Ihnen einen realistischen Zeitplan.

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Instandhaltung meint vorbeugende Maßnahmen, die den bestimmungsgemäßen Zustand des Gebäudes sichern, etwa die regelmäßige Wartung der Heizung. Instandsetzung ist die Reparatur nach Schaden oder Verschleiß, also die Wiederherstellung eines mangelfreien Zustands. Seit der WEG-Reform vom Dezember 2020 fasst das Gesetz beides unter dem Begriff Erhaltung zusammen (§ 13 Abs. 2 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Eine Modernisierung geht darüber hinaus, sie verbessert den Zustand über das ursprüngliche Maß, etwa durch neue Fenster mit besserem Dämmwert, und gilt im Wohnungseigentumsrecht als bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Renovierung ist kein Rechtsbegriff, sondern umgangssprachlich die optische Auffrischung ohne Eingriff in die Bausubstanz.

Über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Eigentümer hat nach § 19 Abs. 1 WEG Anspruch darauf, dass das Gebäude ordnungsgemäß erhalten wird, notwendige Maßnahmen lassen sich also nicht dauerhaft blockieren. Kleinere Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung darf die Verwaltung nach § 27 WEG eigenständig veranlassen, ebenso Notmaßnahmen bei Gefahr im Verzug. Finanziert wird aus der Erhaltungsrücklage oder über eine beschlossene Sonderumlage. Wir bereiten solche Beschlüsse mit Angebotsvergleich und Kostenschätzung vor, damit die Versammlung auf einer belastbaren Grundlage entscheidet.

Das Wohnungseigentumsgesetz nennt keine feste Höhe. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt lediglich eine angemessene Erhaltungsrücklage. Angemessen bedeutet, dass absehbare größere Maßnahmen an Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen finanzierbar bleiben, ohne dass jedes Mal eine Sonderumlage nötig wird. In der Praxis orientieren sich viele Verwaltungen an § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, dessen Sätze nach Baujahr gestaffelt sind, oder sie rechnen anhand der zu erwartenden Restlebensdauer der einzelnen Bauteile. Für eine belastbare Aussage sehen wir uns Baujahr, Zustand und die bisherige Instandsetzungshistorie Ihres Objekts an.

Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht, die den Zustand also verändert statt ihn zu bewahren. Beispiele sind ein Anbau, die Nachrüstung eines Aufzugs oder eine Photovoltaikanlage. Seit der Reform von 2020 genügt dafür ein Beschluss mit einfacher Mehrheit, Einstimmigkeit ist nicht mehr erforderlich. Für bestimmte Maßnahmen besteht nach § 20 Abs. 2 WEG sogar ein Anspruch auf Gestattung, namentlich Barrierefreiheit, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und ein Glasfaseranschluss. Die Kosten trägt in diesen Fällen der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt.

Das richtet sich nach § 21 WEG. Der Grundsatz lautet, dass die Kosten einer baulichen Veränderung diejenigen Eigentümer tragen, die ihr zugestimmt haben, und dass auch nur sie die Maßnahme nutzen dürfen. Davon gibt es zwei wichtige Ausnahmen. Beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich der Hälfte aller Miteigentumsanteile, tragen alle Eigentümer die Kosten. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum amortisieren, etwa bei einer energetischen Maßnahme mit deutlicher Einsparung. Beides greift nicht, wenn die Maßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Welche Variante im Einzelfall zutrifft, prüfen wir vor der Beschlussfassung.