Standort

Hausverwaltung in Offenbach am Main

KONFORM übernimmt in Offenbach am Main die Hausverwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte. Offenbach grenzt direkt an Frankfurt und hat mit dem Wiederaufbau nach 1945 einen großen Bestand an Mehrfamilienhäusern der 1950er bis 1970er Jahre, der jetzt in die Phase der zweiten großen Instandsetzung kommt.

Der Immobilienbestand in Offenbach

Offenbach hat rund 133.000 Einwohner auf einer vergleichsweise kleinen Fläche und ist damit eine der am dichtesten besiedelten Städte Hessens. Der Zensus 2022 zählte zum Stichtag 15. Mai 2022 14.538 Gebäude mit Wohnraum und 66.935 Wohnungen. Die Innenstadt wurde im Krieg stark zerstört und in den 1950er Jahren mit Zeilenbauten und Wohnblocks wieder aufgebaut.

Offenbach hat nach Frankfurt den höchsten Vorkriegsanteil unter den Städten der Region: 14,8 Prozent der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1919, weitere 16,5 Prozent aus den Jahren 1919 bis 1948, zusammen fast ein Drittel. 41,8 Prozent sind aus 1949 bis 1978. Diese drei Gruppen zusammen ergeben einen Bestand, der zu drei Vierteln älter als 45 Jahre ist. Seit 2011 sind 7,5 Prozent entstanden, konzentriert am Hafen und am Kaiserlei.

Die Wohnungen sind mit durchschnittlich 75 Quadratmetern ähnlich klein wie in Frankfurt, die Nettokaltmiete lag mit 8,76 Euro je Quadratmeter unter Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt. Nur 22,4 Prozent der Wohnungen sind von ihren Eigentümern selbst bewohnt, nach Frankfurt die niedrigste Eigentümerquote unter den Städten der Region. 2.491 Wohnungen oder 3,7 Prozent standen leer. Auffällig ist die Wärmeversorgung: 31,9 Prozent der Wohnungen hängen an Fernwärme, mehr als in jeder anderen Stadt der Region, Gas heizt 58 Prozent. Quelle: Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Ergebnisse für die Stadt Offenbach am Main.

Für Eigentümergemeinschaften im Nachkriegsbestand stehen Dächer, Leitungen, Fenster und Fassaden gleichzeitig an, und die Rücklagen wurden oft über Jahrzehnte knapp gehalten. Am Hafen und am Kaiserlei sind die Gemeinschaften dagegen groß, die Gebäudetechnik anspruchsvoll und die Erwartungen der Eigentümer an Reaktionszeiten hoch.

Einwohner
rund 133.000Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 31.12.2025
Postleitzahlen
630xx
Bundesland
Hessen

Kommunale Rahmenbedingungen

Der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt in Offenbach 1.230 Prozent, gültig ab dem 1. Januar 2026. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung auf Mieter umlagefähig und gehört in jede Betriebskostenabrechnung. Quelle: Hebesatzumfrage der hessischen IHKs, Stand 27.08.2026.

Für bauliche Maßnahmen gilt die Hessische Bauordnung, für Grenzabstände und Nachbarrechte das Hessische Nachbarrechtsgesetz. Abfallgebühren, Straßenreinigung und Winterdienst regelt die jeweilige Gemeinde durch Satzung. Diese Satzungen bestimmen, welche Kosten in die Betriebskostenabrechnung einfließen und welche Pflichten die Gemeinschaft als Anlieger hat.

Offenbach hat einen Mietspiegel, aktuell die Fassung 2026, erstellt vom Mieterverein Offenbach, Haus und Grund Offenbach und dem Amt für Wohnungswesen gemeinsam. Grundlage sind 3.829 Mietwohnungen mit Stichtag 30. Juni 2025. Er gilt für nicht preisgebundene Wohnungen zwischen 35 und 100 Quadratmetern in Mehrfamilienhäusern und wird alle zwei Jahre neu erhoben. Die Stadt bietet einen Mietspiegelrechner online an.

Offenbach hat mit 1.230 Prozent den höchsten Hebesatz der Grundsteuer B in unserem Verwaltungsgebiet. Der nominelle Wert ist nach der Grundsteuerreform nicht mehr mit früheren Jahren vergleichbar, aber er wirkt sich in der Betriebskostenabrechnung spürbar aus.

Die Abfallentsorgung liegt bei der ESO Stadtservice GmbH, einer Gesellschaft der Stadtwerke Offenbach, als Holsystem mit leihweise gestellten Behältern im Vollservice. Anders als in Wiesbaden ist die Biotonne in Offenbach gebührenpflichtig und wird separat berechnet. Nach der Gebührenübersicht der Stadt kostet ein 120-Liter-Restabfallbehälter mit wöchentlicher Leerung 410,28 Euro im Jahr, bei vierzehntägiger Leerung etwa die Hälfte, ein 1.100-Liter-Container mit wöchentlicher Leerung 3.948,84 Euro. Die 120-Liter-Biotonne mit wöchentlicher Leerung kommt mit 195,60 Euro hinzu. Die Gebührensatzung stammt aus dem Jahr 2020, aktuelle Bescheide können abweichen.

Zuständige Stellen

Die Behörden und Gerichte, mit denen Eigentümer und Verwaltung in Offenbach zu tun haben.

Amtsgericht für Wohnungseigentumssachen
Amtsgericht Offenbach am Main. Nach § 43 WEG ausschließlich zuständig für Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft, erste Instanz.
Grundbuchamt
Beim Amtsgericht Offenbach am Main. Zuständig für Eintragungen, Grundbuchauszüge und die Teilungserklärung.
Berufungsgericht
Landgericht Frankfurt am Main. Nach § 72 Abs. 2 GVG sind Berufungen in Wohnungseigentumssachen beim Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts konzentriert.
Versorger
Energieversorgung Offenbach AG (EVO) für Strom, Gas und Fernwärme.
Bauaufsicht und Denkmalschutz
Bei der Stadt Offenbach.

Stadtteile und typische Objekte

Das Nordend und das Westend sind die dichten Innenstadtquartiere mit gemischtem Bestand aus Vorkriegsbauten und Wiederaufbau. Bieber, Bürgel und Rumpenheim sind eingemeindete Orte mit eigenem Kern und kleineren Mehrfamilienhäusern. Lauterborn und Tempelsee stehen für den Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre.

Der Hafen und das Kaiserlei an der Grenze zu Frankfurt sind die Neubauquartiere. Dort verwaltet man Eigentümergemeinschaften mit Tiefgaragen, Aufzügen, zentraler Lüftung und Schließanlagen, bei denen die Wartungsverträge einen wesentlichen Teil der Kosten ausmachen.

Wie wir in Offenbach arbeiten

Offenbach grenzt direkt an Frankfurt. Objekttermine und Eigentümerversammlungen sind damit kurzfristig planbar. Bei Sanierungsprojekten im Nachkriegsbestand begleiten wir die Ausschreibung, die Beschlussfassung und die Bauphase mit regelmäßigen Begehungen.

Der Regelbetrieb läuft digital. Beschlüsse, Abrechnungen, Belege und Schriftverkehr sind im Kundenportal jederzeit einsehbar. Anfragen werden schriftlich erfasst und nachverfolgt. Wie wir das im gesamten Rhein-Main-Gebiet organisieren, steht auf der Übersicht zum Verwaltungsgebiet.

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Häufige Fragen aus Offenbach

Erst der Sachverständige, dann der Beschluss, dann die Finanzierung. Wir lassen den Zustand begutachten, holen mindestens drei Angebote ein und bereiten die Eigentümerversammlung so vor, dass über Maßnahme, Auftragnehmer und Finanzierung in einem Termin entschieden werden kann. Reicht die Rücklage nicht, kommen Sonderumlage oder Darlehen der Gemeinschaft in Frage.
In erster Instanz das Amtsgericht Offenbach am Main nach § 43 WEG. Berufungen gehen nach § 72 Abs. 2 GVG an das Landgericht Frankfurt am Main.
Die Struktur. Große Gemeinschaften brauchen einen aktiven Verwaltungsbeirat, klare Zuständigkeiten für die Gebäudetechnik und einen Wirtschaftsplan, der Wartungsverträge, Aufzugsprüfungen und Tiefgaragensanierung realistisch abbildet. Wir arbeiten mit Untergemeinschaften, wenn die Teilungserklärung das vorsieht.
Vor allem weniger Aufwand bei der Heizungsanlage und eine andere Kostenstruktur. Fernwärme fällt unter die Heizkostenverordnung wie jede andere Wärmeversorgung, die Kosten werden nach Verbrauch und Fläche verteilt. Die Gemeinschaft hat keinen Kessel, keine Wartung, keinen Schornsteinfeger, dafür einen Wärmeliefervertrag mit Grund- und Arbeitspreis, den die Verwaltung prüft und bei Preisanpassungen nachvollzieht. Fast ein Drittel der Offenbacher Wohnungen ist so versorgt.
Weil die Offenbacher Gebührensatzung Restabfall und Bioabfall getrennt berechnet. In Wiesbaden ist die Biotonne in der Restabfallgebühr enthalten, in Offenbach nicht. Für die Gemeinschaft lohnt sich deshalb eine genaue Bemessung beider Behälter, die Verwaltung prüft den tatsächlichen Bedarf und passt die Bestellung an.

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