WEG-Reform 2020: Was Eigentümer wissen müssen

Kurz gesagt. Am 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten und hat das Wohnungseigentumsgesetz an vielen Stellen neu geordnet. Für Eigentümer sind vier Punkte besonders wichtig. Jede Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wobei sich die Kostenverteilung nach der Zustimmung richtet. Der Verwaltungsbeirat hat klarere Aufgaben und eine begrenzte Haftung. Und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist selbst Trägerin der Verwaltung, was sich bis in die Frage auswirkt, gegen wen ein Beschluss angefochten wird. Zwei Folgeentwicklungen kommen hinzu, die seit 2023 und 2024 gelten und die viele Gemeinschaften noch nicht umgesetzt haben.

Warum ist jede Eigentümerversammlung heute beschlussfähig?

Vor der Reform musste in der Versammlung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein. War das nicht der Fall, wurde eine Wiederholungsversammlung nötig, die dann ohne Quorum beschlussfähig war. Das kostete Zeit, Geld und Nerven, besonders in Gemeinschaften mit vielen auswärtigen Eigentümern.

Seit der Reform kennt § 25 WEG kein Quorum mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, auch wenn nur ein einziger Eigentümer erscheint. Das macht Entscheidungen möglich, aber es verschiebt auch Verantwortung. Wer nicht teilnimmt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden. Die Einladungsfrist wurde im Gegenzug von zwei auf drei Wochen verlängert, damit jeder Eigentümer realistisch planen kann. Die Einladung selbst genügt in Textform, eine E-Mail reicht also aus, wenn die Gemeinschaft das so handhabt.

Praktische Folge für Ihre WEG. Die Tagesordnung muss vollständig und verständlich sein, weil sie die einzige Grundlage für die Entscheidung ist, ob jemand teilnimmt oder eine Vollmacht erteilt. Ungenaue Tagesordnungspunkte sind seit der Reform ein größeres Risiko als vorher.

Wie funktioniert die Beschlussfassung außerhalb der Versammlung?

Der Umlaufbeschluss ist deutlich praktikabler geworden. Er braucht keine Schriftform mehr, sondern nur noch Textform nach § 23 Abs. 3 WEG. Zustimmungen per E-Mail sind damit möglich. Weiterhin gilt allerdings, dass alle Eigentümer zustimmen müssen, wenn der Umlaufbeschluss aus dem Nichts entsteht.

Neu ist die zweite Variante. Die Versammlung kann für einen konkreten Gegenstand beschließen, dass darüber im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden wird. Das löst ein sehr praktisches Problem. Liegen zum Zeitpunkt der Versammlung noch nicht alle Angebote für eine Sanierung vor, muss nicht auf die nächste Versammlung gewartet werden. Die Gemeinschaft beschließt den Rahmen und entscheidet die Vergabe anschließend im Umlauf.

Was gilt seit der Reform für bauliche Veränderungen?

Das ist der Bereich mit den größten Auswirkungen im Alltag. Bauliche Veränderungen können nach § 20 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die früher notwendige Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer ist entfallen.

Der Ausgleich findet bei den Kosten statt. Grundsätzlich zahlen nur diejenigen, die zugestimmt haben, und nur sie dürfen die Maßnahme nutzen. Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, und sind die Kosten nicht unverhältnismäßig, tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem allgemeinen Schlüssel.

Daneben gibt es die privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG. Für barrierefreien Aus- und Umbau, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und den Glasfaseranschluss hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm die Maßnahme gestattet wird. Die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch über das Wie, nicht mehr über das Ob. Die Kosten trägt in diesem Fall derjenige, der die Maßnahme verlangt hat.

Welche Rolle hat der Verwaltungsbeirat?

Die Größe des Beirats ist frei. Die frühere Festlegung auf drei Mitglieder gilt nicht mehr, die Gemeinschaft bestimmt die Anzahl selbst. Inhaltlich ist die Aufgabe in § 29 WEG präziser gefasst. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter, hat also ausdrücklich eine Kontrollfunktion.

Wichtig für die Bereitschaft, das Amt zu übernehmen, ist die Haftung. Arbeitet der Beirat unentgeltlich, haftet er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Das nimmt einen großen Teil des Risikos aus dem Ehrenamt.

Was hat sich bei Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan geändert?

Beschlossen wird nicht mehr die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern nur noch die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Das klingt technisch, hat aber einen konkreten Vorteil. Ein Rechenfehler an einer Stelle bringt nicht mehr die gesamte Abrechnung zu Fall.

Neu hinzugekommen ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Der Verwalter muss ihn nach Ende jedes Kalenderjahres erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen. Er weist den Stand der Erhaltungsrücklage aus, die früher Instandhaltungsrücklage hieß, und stellt das wesentliche Gemeinschaftsvermögen dar. Für Eigentümer ist das die schnellste Antwort auf die Frage, wie solide die Gemeinschaft finanziell aufgestellt ist.

Wer entscheidet, wer haftet, wer wird verklagt?

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a WEG rechtsfähig und Trägerin der gesamten Verwaltung. Der Verwalter vertritt sie nach außen. Im Innenverhältnis darf er über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung selbst entscheiden, die Gemeinschaft kann diese Befugnisse per Beschluss erweitern oder einschränken.

Für Eigentümer besonders relevant ist die Klage. Wer einen Beschluss anfechten will, richtet die Klage gegen die Gemeinschaft, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer namentlich. Die Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung gilt unverändert und ist kurz. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, sollte sich zeitnah rechtlich beraten lassen. Ergänzend hat jeder Eigentümer nach § 18 Abs. 4 WEG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen.

Auch die Trennung von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag ist neu geregelt. Der Verwalter kann jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen werden, der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).

Digitale Versammlung, was gilt aktuell?

Seit der Reform 2020 kann die Gemeinschaft beschließen, dass Eigentümer online an der Präsenzversammlung teilnehmen dürfen, also hybrid.

Seit Oktober 2024 geht mehr. Nach § 23 Abs. 1a WEG kann die Gemeinschaft mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, rein virtuelle Versammlungen abzuhalten. Der Beschluss gilt für höchstens drei Jahre und muss danach erneuert werden. Bis 2028 gilt eine Übergangsregelung, nach der weiterhin mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr stattfinden muss, sofern die Eigentümer darauf nicht allstimmig verzichten.

Brauchen wir einen zertifizierten Verwalter?

Der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG hat vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Tätigkeit verfügt.

Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung, jeder Eigentümer kann sie also verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Für Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, galt eine Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024. Diese Frist ist abgelaufen.

Es gibt eine Ausnahme für kleine Gemeinschaften, die aber nur greift, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Die Anlage hat weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Entfällt eine dieser Bedingungen, lebt der Anspruch wieder auf.

Wie wir diese Anforderungen in der laufenden Betreuung umsetzen, lesen Sie auf unserer Seite zur WEG-Verwaltung in Frankfurt.

Was Eigentümer jetzt konkret prüfen sollten

Fünf Punkte lohnen den Blick in die eigenen Unterlagen.

1. Liegt für die letzten Jahre ein Vermögensbericht vor und ist die Erhaltungsrücklage darin nachvollziehbar ausgewiesen?
2. Ist der aktuelle Verwalter zertifiziert oder greift eine der Ausnahmen?
3. Enthält die Teilungserklärung Regelungen zu baulichen Veränderungen, die noch dem alten Recht folgen?
4. Gibt es einen Beschluss zur Online-Teilnahme oder zur virtuellen Versammlung, und wenn ja, wann läuft er aus?
5. Sind Bestellung und Vertrag des Verwalters sauber getrennt und dokumentiert?

Dieser Beitrag gibt einen Überblick zum Stand August 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zur Umsetzung in Ihrer Gemeinschaft haben, sprechen Sie uns gern an. Wir sagen Ihnen offen, was sich mit vertretbarem Aufwand lösen lässt und wo eine anwaltliche Prüfung sinnvoll ist.